Etiket: izale-i şuyu

Miras Hukuku

Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu Davası)

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu olan mülkiyetin giderilmesi ve kişisel mülkiyete geçmeyi sağllar. Bı durum tüm taraflar için benzer sonuçları doğuran dava türü olarak bilinmektedir.

Türk Medeni Kanunu mülkiyet hakkını “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.” şeklinde tanımlamaktadır.

Paylı Mülkiyet Nedir?

Paylı mülkiyet; birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmasıdır. Paylı mülkiyette paylar bellidir ancak paylar üzerinde bölünme olmamıştır. Başka şekilde belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Paylı mülkiyette paydaşlar paylarını  devredilebilirler, rehin edilebilirler ve alacaklılar tarafından haczettirilebilirler.

Elbirliği Mülkiyet Nedir?

Kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluklar dolayısıyla tarafların mallara birlikte malik olması durumuna elbirliği mülkiyeti denilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde; paylı mülkiyetten farklı olarak ortakların belirlenmiş payları yoktur her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamını kapsamaktadır. Elbirliği ile mülkiyette ortaklar birlikte hareket etmeleri gerekmektedir. Paylarını satamazlar, rehnedemezler ve paylar hazce konu olmaz.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Tarafları

Ortaklığın giderilmesi davası, tartışma konusu taşınır veya taşınmaz mallara ortak olan paydaşlar tarafından açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında taraf olarak yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde (veraset ilamında) ismi geçen tüm mirasçıların ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilmesi gerekmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Ortaklığın Giderilmesinin Aynen Taksim Şeklinde Yapılması

Ortaklığın giderilmesi davasında taraflar anlaşamadıkları takdirde TMK md. 699 gereğince taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin aynen taksim suretiyle yapılmasını istemesi durumunda hakim tarafından aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenir. TMK md. 699/2 gereğince “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için taşınmazların boyutu, niteliği, taraf sayısı, imar durumları ve diğer tüm hususlar incelenmektedir. Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmişse bu taksimin eşit değerlerde olması gerekmektedir. Eğer parçaların bedelleri birbirine eşit değil ise payların arasındaki fark kadar denkleştirme söz konusu olur. Kat mülkiyeti kurulabilen bir taşınmaz malda satış ile ortaklığın giderilmesi mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Satış Suretiyle Yapılması

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değil ise ya da taraflardan hiçbiri aynen taksimi istememiş ise ortaklığın giderimesi satış suretiyle olur. Taşınmazın satışı, açılan ortaklığın giderilmesi davasında yapılmamaktadır. Satış memurluğu ya da icra dairesi aracılığıyla taşınmaz satılarak ortaklık giderilmektedir.

TMK md. 699/3 gereğince “Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Süresi

Taraf sayısına ve dosyanın niteliğine göre değişmekle birlikte 10-12 ay içerisinde sonuçlanan davalardır. Ancak dosyada; tarafların çok fazla olması ya da taşınmazlarla ilgili farklı iddialarda bulunulması durumunda bu süreç çok daha uzun sürebilmektedir.

Karaçanta Avukatlık ve Hukuk Bürosu – izmir avukat

Miras hukuku, ağırlıklı olarak çalışma alanlarımız arasındadır. İzmir’de miras davalarına baktığımız ve edindiğimiz tecrübeyi güncel hukuki mevzuatla birleştirerek dava öncesinde statünüzün / haklarınızın belirlenmesi ile dava sırasında en iyi şekilde temsil edilmeniz hususunda gerekli hukuki desteği vermekteyiz. izmir miras hukuku avukatı arayışınızda, miras hukuku ile ilgili olarak, internet sitemiz ve avukat@karacanta.av.tr e-posta adreslerimiz üzerinden avukatlarımıza soru yöneltip, dava süreci, hukuki statünüz, haklarınız ile dava ücret ve masrafları konusunda ücretsiz ön bilgi alabilirsiniz. “izale-i şüyu” konusunda hukuki destek almak ve uzman avukat arayışlarınızda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Miras Hukuku

İzale-i Şuyu – Ortaklığın Giderilmesi – Davası Nedir?

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası , paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.

Genel Olarak Mülkiyet Hakkı

Mülkiyet hakkı, kişiye, sahibi olduğu eşya üzerinde ‘’kullanma- yararlanma- tasarruf’’ yetkileri veren en geniş malvarlığı hakkıdır. Bir eşya üzerinde mülkiyet, farklı şekillerde olabilir:

  • Elbirliği Mülkiyeti: Her bir hak sahibine ortak denir. Ortakların belirli payları yoktur. Her bir ortak, malın tamamında hak sahibidir.
  • Paylı Mülkiyet: Her bir hak sahibine paydaş denir. Eşya, maddi olarak bölünmüş değildir. Her bir paydaşın eşyada, belli oranlarda payı mevcuttur.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Herhangi bir paydaş taşınır veya taşınmaz maldaki ortaklığa son verilerek ortaklığın bitirilmesini talep edebilir. Paydaşlar, kendi aralarında malı nasıl pay edeceklerine dair bir anlaşma yaparak ortaklığa son verebilirler. Anlaşma yoluyla ortaklık sonlandırılamaz ise, paydaşlardan biri diğer tüm paydaşlar aleyhine izale-i şuyu davası açarak dava yoluyla ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında yetkili mahkeme taşınmaz malın bulunduğu yerin mahkemesidir. Görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Örneğin, taşınmaz mal Bayraklı’da bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Bayraklı Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

Paylaşmayı İsteme Hakkı

Medeni Kanun’un 698/1.maddesinde düzenlenmiştir:

Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Elbirliği mülkiyetinde de paylaşmayı isteme hakkı ve paylaşma biçimleri, Medeni Kanun madde 701 gereği, paylı mülkiyet hükümlerine göre belirlenecektir.

Davacı: Bir paydaş/ortak veya birkaç paydaş/ortak birlikte, ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Davalı: Ortaklığın giderilmesi davasını;

  • Tek bir paydaş/ortak açmışsa, tek paydaş kendisi dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları hasım göstererek dava açmalıdır.
  • Birden fazla paydaş/ortak birlikte açmışsa, bu paydaşlar, kendileri dışındaki tüm diğer paydaşları/ortakları davada hasım göstermelidir. Paydaş veya ortaklardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak, mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Mahkeme Harç ve Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. İzale-i şuyu davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

İzale-i şüyu davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine anlaşarak dava sırasında bu anlaşmayı hakime bildirebilirler. Hakim bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar malın paylaşılması konusunda anlaşmazlarsa maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir.

Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen taksimi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hakim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (MK md. 699/2).

Malın Taksimi

Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hakim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını çok iyi araştırmalıdır. Kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

Satış Suretiyle İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır.

Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi

Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik ( %… ) oran kurulmak suretiyle belirlenir.

Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme

Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu hususunda ortaklar arasında tartışma konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir. Bu davanın açılması halinde, izale-i şuyu davası yargılamasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü, taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici paraçalar da dahil edilerek gideirlmesi gerekir.

Dava, ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmaz üzerinde bulunan muhdesatların davacılar tarafından yapıldığının tespiti istemine ilişkindir. Taşınmaz üzerindeki muhdesatın tespiti davaları kendine özgü davalardan olup dava sonucunda istihsal edilecek ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bunun sonucu olarak bu davaların uygulama alanı sınırlıdır.

Muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında ortaklığın giderilmesi davası mevcut ise o davanın yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan diğer tüm tapu maliklerinin veya tapu kayıt malikinin mirasçılarının, kamulaştırma sözkonusu ise kamulaştırılan taşınmaz maliklerinin ya da mirasçılarının davada taraf olarak yer almaları zorunludur (Yargıtay 8.HD-Karar : 2017/3836).

İntifa Hakkı Sahibi Açısından Sonuçları

Bir paydaş, kendisine ait pay üzerinde ‘’intifa hakkı’’ kurmuş olabilir. İntifa hakkı, hak sahibine, ‘’malın kullanılması-semerelerinden yararlanılması’’ yetkisini veren haktır. Bir paydaş, kendi payı üzerinde intifa hakkı kurduğunda, bunu diğer paydaşlara tebliğ eder. Diğer paydaşlar, bu tebliğden itibaren 3 ay içinde paylaşma isteminde bulunursa, satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı , buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde devam eder.

Dikkat: Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Uygun olmayan zaman, dürüstlük kuralı uyarınca, her paydaşın çıkarına göre mahkemece belirlenir. Örnek vermek gerekirse, bir taşınmazda “aile konutu şerhi” varsa, bu şerh terkin edilmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez. Yargıtay bir kararında ise, kira sözleşmesinin bulunmasını, ortaklığın giderilmesi davasına engel görmemiş ve bu durumu ‘’uygun olmayan zaman’’ olarak değerlendirmemiştir, zira yeni kiracı, eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olacaktır. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2015/7308 E., 2017/401 K., 19.1.2017 T.)

Yine, dava konusu taşınmazın yenileme alanında kalması, uygun olmayan zaman olarak görülmemiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/5027 E., 2014/8512 K., 25.6.2014 T.)

Karaçanta Avukatlık ve Hukuk Bürosu

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası, ferdi mülkiyete geçmek isteyen mülk sahibinin bu hakkını güvence altına alan, ama bu arada tüm paydaşların haklarını eşit bir şekilde koruyan bir gayrimenkul davası olarak mutlaka bir gayrimenkul avukatı tarafından takip edilmelidir.

İzmir gayrimenkul avukatı arayışlarınızda bizimle iletişime geçmek için tıklayınız.